LIBOR, que alguna vez fue la cifra más importante en los mercados financieros, desaparecerá de la historia después de junio de 2023 y ya no se utilizará para fijar el precio de los préstamos.

A partir de 2022, los préstamos a tasa ajustable de muchos prestamistas hipotecarios estarán vinculados a un índice: el SOFR.

¿Cómo afecta el SOFR a las tasas de préstamos flotantes?¿Por qué debería utilizarse el SOFR en lugar del LIBOR?

En este artículo explicaremos qué es exactamente el SOFR y cuáles son las principales áreas de preocupación al calcular las tasas de interés ajustables.

 

Préstamos hipotecarios de tasa ajustable (ARM)

Dadas las altas tasas de interés actuales, muchas personas están optando por préstamos de tasa ajustable, también conocidos como ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

El término "ajustable" significa que la tasa de interés cambia a lo largo de los años del reembolso del préstamo: se acuerda una tasa de interés fija durante los primeros años, mientras que la tasa de interés para los años restantes se reajusta a intervalos regulares (generalmente cada seis meses). o un año).

Por ejemplo, un ARM 5/1 significa que la tasa de interés es fija durante los primeros 5 años de pago y cambia cada año a partir de entonces.

Durante la fase de flotación, sin embargo, el ajuste del tipo de interés también está limitado (caps), por ejemplo, 5/1 ARM suele ir seguido del número de tres dígitos 2/1/5.

·El 2 se refiere al tope inicial para el ajuste de intereses (límite de ajuste inicial).Si su tasa de interés inicial durante los primeros 5 años es del 6%, el límite en el sexto año no puede exceder el 6% + 2% = 8%.

·El 1 se refiere al límite para cada ajuste de la tasa de interés excepto el primero (límite para ajustes posteriores), es decir, un máximo del 1% para cada ajuste de la tasa de interés a partir del año 7.

·El 5 se refiere al límite superior para los ajustes de la tasa de interés durante todo el plazo del préstamo (límite de ajuste de por vida), es decir, la tasa de interés no puede exceder el 6% + 5% = 11% durante 30 años.

Debido a que los cálculos de ARM son complicados, los prestatarios que no están familiarizados con los ARM a menudo tienden a caer en un agujero.Por lo tanto, es muy importante que los prestatarios comprendan cómo calcular el tipo de interés variable.

 

¿Cuáles son las principales áreas de preocupación del SOFR al calcular la tasa flotante?

Para una ARM 5/1, la tasa de interés fija durante los primeros 5 años se denomina tasa inicial, y la tasa de interés que comienza en el sexto año es la tasa de interés totalmente indexada, que se calcula mediante índice + margen, donde el margen es fijo y el índice es generalmente el SOFR promedio de 30 días.

Con un margen del 3% y un SOFR promedio actual de 30 días es del 4,06%, la tasa de interés en el sexto año sería del 7,06%.

¿Qué es exactamente este índice SOFR?Comencemos con cómo surgen los préstamos a tasa ajustable.

En Londres en la década de 1960, cuando la inflación se estaba disparando, ningún banco estaba dispuesto a otorgar préstamos a largo plazo a tasas fijas porque estaban en medio de una inflación creciente y había un importante riesgo de alza para las tasas de interés.

Para resolver este problema, los bancos crearon préstamos a tasa ajustable (ARM).

En cada fecha de reinicio, los miembros individuales del sindicato agregan sus respectivos costos de endeudamiento como referencia para la tasa de reinicio, ajustando la tasa de interés cobrada para reflejar el costo de los fondos.

Y la referencia para esta tasa de reajuste es LIBOR (tasa de oferta interbancaria de Londres), del que se oye hablar a menudo: el índice al que se ha hecho referencia repetidamente en el pasado al calcular las tasas de interés ajustables.

Hasta 2008, durante la crisis financiera, algunos bancos se mostraron reacios a cotizar tasas de interés más altas para encubrir su propia crisis de financiamiento.

Esto expuso las principales debilidades del LIBOR: el LIBOR fue ampliamente criticado por no tener una base de transacción real y por ser fácilmente manipulable.Desde entonces, la demanda de préstamos entre bancos ha caído drásticamente.

En respuesta al riesgo de desaparición de la LIBOR, la Reserva Federal formó el Comité de Tasas de Referencia Alternativas (ARRC) en 2014 para encontrar una nueva tasa de referencia que reemplace a la LIBOR.

Después de tres años de trabajo, el ARRC seleccionó oficialmente la tasa de financiamiento garantizado a un día (SOFR) como tasa de reemplazo en junio de 2017.

Debido a que el SOFR se basa en la tasa a un día en el mercado de repos respaldados por el Tesoro, casi no existe riesgo crediticio;y se calcula utilizando el precio de la transacción, lo que dificulta su manipulación;Además, el SOFR es el tipo más negociado en el mercado monetario y el que mejor puede reflejar el nivel de las tasas de interés en el mercado de financiación.

Por lo tanto, a partir de 2022, el SOFR se utilizará como estándar para fijar el precio de la mayoría de los préstamos a tasa flotante.

 

¿Cuáles son los beneficios de un préstamo hipotecario de tasa ajustable?

La Reserva Federal se encuentra actualmente en un ciclo de subidas de tipos y los tipos hipotecarios fijos a 30 años se encuentran en niveles elevados.

Sin embargo, si la inflación disminuye significativamente, la Reserva Federal entrará en un ciclo de reducción de las tasas de interés y las tasas hipotecarias volverán a niveles normales.

Si las tasas de interés del mercado bajan en el futuro, los prestatarios pueden reducir efectivamente los costos de pago y beneficiarse de tasas de interés más bajas sin tener que refinanciar eligiendo un préstamo de tasa ajustable.

Además, los préstamos a tasa ajustable también suelen tener tasas de interés más bajas durante el período de compromiso que otros préstamos a plazo fijo y pagos mensuales iniciales relativamente más bajos.

Por tanto, en la situación actual, un préstamo a tipo variable sería una buena opción.