La LIBOR, que en su día fue la cifra más importante de los mercados financieros, desaparecerá de la historia después de junio de 2023 y ya no se utilizará para fijar el precio de los préstamos.

A partir de 2022, los préstamos a tasa ajustable de muchos prestamistas hipotecarios estarán vinculados a un índice: el SOFR.

¿Cómo afecta la SOFR a las tasas de interés flotantes para préstamos? ¿Por qué debería utilizarse la SOFR en lugar de la LIBOR?

En este artículo explicaremos qué es exactamente el SOFR y cuáles son los principales aspectos a tener en cuenta a la hora de calcular tipos de interés ajustables.

 

Préstamos hipotecarios de tasa ajustable (ARM)

Dadas las altas tasas de interés actuales, muchas personas están optando por préstamos de tasa ajustable, también conocidos como ARM (hipotecas de tasa ajustable).

El término “ajustable” significa que el tipo de interés cambia a lo largo de los años de amortización del préstamo: se acuerda un tipo de interés fijo para los primeros años, mientras que el tipo de interés para los años restantes se reajusta a intervalos regulares (normalmente cada seis meses o un año).

Por ejemplo, una hipoteca ARM 5/1 significa que la tasa de interés es fija durante los primeros 5 años de pago y cambia cada año a partir de entonces.

Durante la fase flotante, sin embargo, el ajuste de la tasa de interés también está limitado (caps), por ejemplo, el ARM 5/1 suele ir seguido del número de tres dígitos 2/1/5.

·El 2 se refiere al límite inicial del ajuste de intereses (límite de ajuste inicial). Si su tasa de interés inicial durante los primeros 5 años es del 6%, el límite en el sexto año no puede superar el 6% + 2% = 8%.

·El 1 se refiere al límite para cada ajuste del tipo de interés excepto el primero (límite para los ajustes posteriores), es decir, un máximo del 1% para cada ajuste del tipo de interés a partir del año 7.

·El 5 se refiere al límite superior de ajuste del tipo de interés durante todo el plazo del préstamo (lifetime adjustment cap), es decir, el tipo de interés no puede superar el 6% + 5% = 11% durante 30 años.

Debido a la complejidad de los cálculos de las tasas de interés ajustables (ARM), quienes no las conocen suelen caer en problemas. Por lo tanto, es fundamental que los prestatarios comprendan cómo calcular la tasa de interés variable.

 

¿Cuáles son las principales áreas de preocupación del SOFR a la hora de calcular el tipo de interés flotante?

Para una hipoteca ARM 5/1, la tasa de interés fija durante los primeros 5 años se denomina tasa inicial, y la tasa de interés a partir del sexto año es la tasa de interés totalmente indexada, que se calcula mediante el índice más el margen, donde el margen es fijo y el índice es generalmente el SOFR promedio de 30 días.

Con un margen del 3% y un SOFR promedio actual de 30 días de 4,06%, la tasa de interés en el sexto año sería 7,06%.

¿Qué es exactamente el índice SOFR? Comencemos con el origen de los préstamos a tipo de interés ajustable.

En Londres, en la década de 1960, cuando la inflación se disparaba, ningún banco estaba dispuesto a conceder préstamos a largo plazo a tipos fijos porque estaban en medio de una inflación creciente y existía un riesgo significativo de que los tipos de interés subieran.

Para resolver este problema, los bancos crearon préstamos a tasa ajustable (ARMs por su sigla en inglés).

En cada fecha de reinicio, los miembros individuales del sindicato agregan sus respectivos costos de endeudamiento como referencia para la tasa de reinicio, ajustando la tasa de interés cobrada para reflejar el costo de los fondos.

Y la referencia para esta tasa de reajuste es la LIBOR (London Interbank Offered Rate), de la que se ha oído hablar a menudo: el índice que se ha utilizado como referencia en repetidas ocasiones en el pasado al calcular tasas de interés ajustables.

Hasta 2008, durante la crisis financiera, algunos bancos se mostraron reacios a ofrecer tasas de interés más altas para encubrir su propia crisis de financiación.

Esto expuso las principales debilidades del LIBOR: fue ampliamente criticado por carecer de una base transaccional real y ser fácilmente manipulable. Desde entonces, la demanda de préstamos entre bancos ha caído drásticamente.

En respuesta al riesgo de la desaparición de la LIBOR, la Reserva Federal formó el Comité de Tasas de Referencia Alternativas (ARRC) en 2014 para encontrar una nueva tasa de referencia que reemplazara a la LIBOR.

Después de tres años de trabajo, la ARRC seleccionó oficialmente la Tasa de Financiamiento Garantizado a un Día (SOFR) como tasa de reemplazo en junio de 2017.

Dado que el SOFR se basa en la tasa de un día en el mercado de repos respaldados por bonos del Tesoro, casi no hay riesgo crediticio y se calcula utilizando el precio de la transacción, lo que dificulta su manipulación; además, el SOFR es el tipo más negociado en el mercado monetario, lo que puede reflejar mejor el nivel de las tasas de interés en el mercado de financiamiento.

Por lo tanto, a partir de 2022, el SOFR se utilizará como estándar para fijar el precio de la mayoría de los préstamos a tipo de interés flotante.

 

¿Cuáles son los beneficios de un préstamo hipotecario con tasa ajustable?

La Reserva Federal se encuentra actualmente en un ciclo de subida de tipos y las tasas hipotecarias fijas a 30 años están en niveles altos.

Sin embargo, si la inflación disminuye significativamente, la Reserva Federal entrará en un ciclo de reducción de las tasas de interés y las tasas hipotecarias volverán a niveles normales.

Si las tasas de interés del mercado disminuyen en el futuro, los prestatarios pueden reducir efectivamente los costos de reembolso y beneficiarse de tasas de interés más bajas sin tener que refinanciar eligiendo un préstamo de tasa ajustable.

Además, los préstamos a tasa ajustable también suelen tener tasas de interés más bajas durante el período de compromiso que otros préstamos a plazo fijo y pagos mensuales iniciales relativamente más bajos.

Entonces, en la situación actual, un préstamo a tipo de interés variable sería una buena opción.